Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires experimentó una transformación profunda. La oferta de locaciones habitacionales comenzó a mostrar signos de recuperación en todos sus segmentos. Un cambio particularmente notable se observa en el sector de departamentos de 5 ambientes, con superficies que superan 100 metros cuadrados.
En noviembre último, cuando tampoco había dispnibles de 4 ambientes, la oferta de este tipo de unidades en pesos era nula. Ahora hay cerca de 500 propiedades con 4 dormitorios disponibles, lo que marca un giro radical en la dinámica.
La aparición de estas unidades se debe al fin de la vigencia de la Ley de Alquileres, que había llevado a varios propietarios a esperar la definición de nuevas reglas antes de volver a alquilar sus inmuebles.
Mejora notable
“El panorama cambió significativamente respecto al año pasado. Si comparamos la situación actual con la de octubre de 2023, e incluso con la de diciembre, tras la entrada en vigencia del DNU, vemos una mejora notable en la oferta de alquileres, particularmente en departamentos de tres y cinco ambientes, casas y PH”, dijo a Infobae Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Aunque, la mayor oferta no se tradujo en una baja de precios. Los alquileres de estos departamentos se mantienen en niveles muy elevados, con valores que promedian los $800.000 mensuales y expensas que pueden superar los $250.000, siendo un costo alto para los bolsillos de los inquilinos.
Antes del DNU, la oferta de departamentos era escasa debido a un mercado inmobiliario rígido, con leyes que no se ajustaban a la realidad económica. Los dueños buscaban cubrirse de la inflación y el deterioro de sus propiedades.
Jorge Safar, de Oppel Inmobiliaria, señaló que el DNU brindó mayor libertad contractual, permitiendo ajustar las condiciones a las fluctuaciones del mercado. “Esta flexibilización reactivó la oferta. Pero, la adaptación de los valores a la baja aún encuentra resistencia en algunos propietarios, lo que explica la acumulación de unidades disponibles. Por otro lado, los inquilinos ahora tienen mayor poder de decisión, pudiendo elegir entre una oferta más amplia y priorizando características, ubicación y precio”.
Demanda
Sobre quiénes son los que buscan este tipo de departamentos espaciosos, Zampone, explicó que “en general, se trata de familias numerosas que necesitan amplios metros cuadrados para vivir cómodamente”.Como algún profesional que decide destinar o transformar un dormitorio en su lugar de trabajo o estudio para hijos en edad de secundaria o universitaria.
Una gran parte de los inquilinos de 5 ambientes buscan edificios con amenities premium en ubicaciones estratégicas, y manejan presupuestos en dólares
Safar señaló que quienes buscan estas propiedades son inquilinos de alto poder adquisitivo, “como familias de 4 a 6 miembros, extranjeros, o personal de empresas y diplomáticos destinados temporalmente en Buenos Aires”.
Un factor clave en la elección de estas propiedades es la presencia de cochera. “Con la problemática del estacionamiento en CABA, contar con al menos con un garaje se volvió indispensable. Las unidades de cinco ambientes, incluso en barrios más alejados del centro, suelen incluir dos o tres cocheras”, dijo Zampone
Valores
En el barrio de Belgrano un departamento clásico de 5 ambientes con una configuración de living comedor, 4 dormitorios mas dependencia de servicio, en general el valor de alquiler parte de unos $800.000 a $900.000 más gastos de expensas, impuestos y servicios.
“Es importante aclarar que en estas comodidades el rango de departamentos es muy amplio y muchas veces los valores pueden llegar a subir mucho y llegar a los USD 2.000 o USD 3.000 o mas, dependiendo entre otras cosas del tamaño y su estado de conservación, la categoría del edificio y su ubicación en el barrio”, amplió Safar.
En el segmento de alquileres de 5 ambientes, la ubicación, la presencia de dos o más baños son factores determinantes para los inquilinos.
“Otros aspectos relevantes que influyen en la decisión son la categoría del edificio, el costo de las expensas, la luminosidad y las vistas que ofrece el departamento”, amplió Safar.
Actualmente se pueden encontrar propuestas en varios barrios, por ejemplo en Villa Pueyrredón, sobre Avenida Nazca al 4100, un departamento de 5 ambientes oscila en $1.100.000 al mes con casi 250 m2. Y en Belgrano, sobre Barrancas de Belgrano, una propiedad de 198 m2 con cochera se ofrece en USD 2.100 al mes.
En la línea del medio un 5 ambientes en Flores, sobre Avenida Varela y obre Avenida Varela Coronel Ramón L. Falcón, vale 745.000 al mes con 92 m2 y en Lavalle al 1700, en San Nicolás, con 115 m2, cuesta $850.000 al mes. Entre los más económicos, en Almagro, en la Avenida Rivadavia al 4000, con 95 m2 vale $680.000 y en Lima al 1400, en Constitución, con 206 m2 y tres baños vale $550.000 mensuales.
Se construyen pocos
Son pocos los departamentos de cinco ambientes que se construyen actualmente en CABA.
Así lo confirmó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU): “Esto se debe a que los desarrolladores inmobiliarios, en general, buscan proyectos con tickets menores que les permitan diversificar el riesgo y atraer a un mayor número de inversores”.
Comprar un departamento grande en pozo implica asumir un riesgo considerable que muchos no están dispuestos a afrontar.
En este contexto, la mayoría de los desarrolladores se inclinan por proyectos que puedan financiarse rápidamente con la preventa de unidades más pequeñas, que suelen tener mayor demanda y rotación.
En algunos casos, se diseñan unidades grandes como parte de emprendimientos más amplios, como penthouses o departamentos especiales.
Tabakman concluyó: “Sin embargo, la mayoría se edifican a pedido, a través de proyectos a medida financiados por grupos de amigos o familias que buscan una vivienda personalizada”.