El alquiler con opción a compra es una fórmula que combina las características del arrendamiento de una vivienda con la posibilidad de adquirirla en el futuro, ofreciendo ventajas tanto para el arrendatario como para el propietario. Este tipo de contrato permite que, tras un período de alquiler, el inquilino tenga el derecho (aunque no la obligación) de comprar la vivienda, descontando parte de lo pagado en alquiler del precio final de compra. Sin embargo, para acceder a este tipo de acuerdo, hay varios requisitos y condiciones que las partes deben cumplir.
Prima inicial o señal de opción a compra
Uno de los primeros conceptos que pueden exigirte en un alquiler con opción a compra es la prima inicial, también conocida como señal o prima de opción. Aunque este pago no es obligatorio, es muy frecuente. La prima es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato para asegurar su derecho a comprar la vivienda. Este importe puede variar, pero suele situarse entre un 5% y un 10% del precio de venta acordado.
Esta prima tiene una doble función: por un lado, garantiza al propietario que el interés en la compra por parte del inquilino es serio; y por otro, ofrece al inquilino la seguridad de que tendrá la opción de compra exclusiva durante el plazo pactado. Si finalmente decides no ejercer la opción de compra, perderás la prima pagada.
Renta mensual más elevada
En muchos contratos de alquiler con opción a compra, es habitual que el importe del alquiler mensual sea algo más elevado que en un contrato de alquiler tradicional. Esto se debe a que, en este tipo de acuerdo, una parte de las mensualidades pagadas durante el período de alquiler se descuenta del precio final de compra de la vivienda. En consecuencia, los propietarios tienden a aumentar la renta mensual como una manera de compensar ese descuento posterior.
Por ejemplo, si el precio del inmueble es de 200.000 euros y has estado pagando un alquiler mensual de 800 euros durante cinco años, podrías descontar 48.000 euros del precio de venta acordado. Esto hace que la cantidad a financiar a través de una hipoteca sea considerablemente menor.
Cumplimiento del plazo de alquiler
El plazo de alquiler en un contrato con opción a compra suele estar fijado de antemano y debe cumplirse antes de ejercer el derecho a compra. Este plazo puede variar, pero lo más común es que sea de entre 2 y 5 años. Durante este tiempo, el inquilino tiene el derecho de vivir en la vivienda bajo las condiciones habituales de un alquiler, pero con la posibilidad de optar a la compra al finalizar el contrato.
Es importante destacar que, aunque el inquilino tiene el derecho a comprar al final del contrato, también puede ejercer esa opción en cualquier momento durante el período acordado, si así lo desea.
Condiciones de compra pactadas en el contrato
Otro aspecto clave que el propietario puede exigir es el pacto de las condiciones de compra desde el inicio. Esto significa que el precio de la vivienda se establece en el momento de firmar el contrato de alquiler con opción a compra y no se puede modificar, independientemente de si el mercado inmobiliario sube o baja. Esta situación puede ser beneficiosa si los precios suben, pero también puede jugar en contra si el valor del inmueble cae durante el tiempo de alquiler.
Además del precio, el contrato debe especificar claramente qué parte del alquiler mensual se descontará del precio final. Generalmente, no se descuenta la totalidad del alquiler, sino un porcentaje pactado, que puede ser más o menos alto según el acuerdo entre las partes.
Certificados y documentación legal
El certificado de delitos sexuales es un documento imprescindible para cualquier inquilino que vaya a habitar una vivienda en la que se encuentren menores, especialmente en el caso de que el contrato se realice en viviendas de carácter familiar. El propietario puede solicitar este certificado, que asegura que el inquilino no tiene antecedentes por delitos sexuales.
Además, se puede pedir otro tipo de documentación legal estándar, como el contrato de trabajo, los ingresos mensuales, y cualquier otro documento que demuestre la capacidad del inquilino de cumplir con los pagos del alquiler y la futura compra.
Compromiso de mantener el inmueble en buen estado
Al igual que en un contrato de alquiler tradicional, el propietario puede solicitar al inquilino que mantenga la vivienda en buen estado durante el tiempo que dure el arrendamiento. Aunque el inquilino tiene el derecho a ejercer la compra al final del contrato, mientras dure el período de alquiler, debe hacerse responsable del mantenimiento y cuidado del inmueble.
En algunos casos, también puede acordarse que el inquilino realice ciertas reformas o mejoras en la vivienda durante el tiempo que dure el contrato, especialmente si estas mejoras beneficiarán al valor del inmueble.
Posibilidad de desistimiento y penalizaciones
En cuanto a la penalización por no ejercer la opción de compra, esta debe quedar claramente estipulada en el contrato. Como hemos mencionado antes, el inquilino puede perder la prima inicial si decide no comprar la vivienda al final del contrato, y en algunos casos, el propietario también puede exigir una penalización adicional por incumplimiento del acuerdo.